LEI Nº 5.631 DE 10 DE DEZEMBRO DE 1985

(Publicação DOM 11/12/85: p.01-05)

DISPÕE SOBRE MANUAL TÉCNICO PARA ELABORAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES DE TERRENO DO MUNICÍPIO DE CAMPINAS

A Câmara Municipal aprovou e eu, Prefeito do Município de Campinas, sanciono e promulgo a seguinte Lei:

Art. 1º- Fica aprovado o Manual Técnico para elaboração da Planta Genérica de Valores de Terreno do Município de Campinas, conforme as especificações e numerações seguintes:

TÍTULO 1 - DO CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO

SECÇÃO 1.1 - DA METODOLOGIA

CAPÍTULO 1.1.1 - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Art. 111 - 01 - O método comparativo de dados de mercado consiste em se determinar o valor unitário básico de uma dada região, mediante a comparação do imóvel avaliando - lote padrão - com outros semelhantes, pesquisados dentro da mesma região geo-econômica.

Parágrafo Único - Lote padrão é o lote cujas dimensões são consentâneas com o aproveitamento econômico da região em que se insere.

Art. 111 - 02 - Os elementos comparativos são obtidos de ofertas colhidas junto a escritórios imobiliários, anúncios em jornais, placas de venda, arquivos de escritórios de avaliação ou transações, cujas informações são obtidas nos Cartórios de Registro de Imóveis e em escritórios imobiliários.

Art. 111 - 03 - Os elementos comparativos, assegurada sua confiabilidade, são homogeneizados para a situação predominante na região - situação paradigma.

Art. 111 - 04 - Com os valores unitários homogeneizados é extraída a média aritmética simples.

Art. 111 - 05 - Os valores que estiverem fora do intervalo de 30%, acima e abaixo da média aritmética, devem ser eliminados.

Art. 111 - 06 - Os valores encontrados no intervalo da média aritmética, eliminados os 30% acima e abaixo, serão os valores considerados para o efeito de cálculo da média aritmética saneada, que será o valor unitário básico na região.

CAPÍTULO 1.1.2 - DAS ZONAS HOMOGÊNIAS

Art. 11 - 2.01 - Zonas homogêneas são zonas que apresentam uniformidade dos elementos entre si:

a) mesmo zoneamento de acordo com a Lei nº 1.993 de 29 de janeiro de 1959,

b) mesma característica geo-econômica, segundo normas definidas pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia - e pelo Departamento Imobiliário da Companhia do Metropolitano de São Paulo, das quais resultam as seguintes regiões e respectivas dimensões - padrão dos lotes:

Art. 11 - 2.02 - a situação paradigma, em cada zona homogênea, é a de terreno plano e seco, com os melhoramentos públicos existentes na região e as dimensões da tabela do item c.

SECÇÃO 1.2 - DA COLETA DE DADOS

CAPÍTULO 1.2.1 - DA OFERTA

Art. 1º - 2.1.01 - as ofertas deverão ser obtidas por meio de pesquisas em anúncios de jornal, placas de vendas, escritórios imobiliários ou arquivos de escritórios de avaliação de imóveis.

Art. 1º - 2.1.02 - as ofertas só poderão ser utilizadas se estiverem contidas num período máximo de 02 anos anteriores à data da elaboração da Planta Genérica de Valores (P.G.V.).

CAPÍTULO 1.2.2 - DAS TRANSAÇÕES

Art. 1º - 2.2.01 - Os valores provenientes das transações pesquisadas em Cartório de Registro de Imóveis ou junto a Tabelionatos deverão ser os contidos nos Compromissos de Compra e Venda.

CAPÍTULO 1.2.3 - DAS INFORMAÇÕES

Art. 1º - 2.3.01 - Os elementos comparativos devem ser pesquisados de forma a obter todas as informações que possibilitem uma perfeita identificação, aplicação e verificação de cada elemento.

Art. 1º - 2.3.02 - As informações que deverão ser obtidas para cada elemento da pesquisa serão:

a) Localização (endereço, quarteirão)

b) dimensões (testada, profundidade e área)

c) data (da transação, do anúncio e da oferta)

d) informantes (nome, endereço e telefone)

e) preço e condições de pagamento

f) anúncio (nome do jornal, página e telefone de contato)

g) formato do terreno

h) situação (esquina, meio de quadra)

i) topografia

j) condições do solo

k) melhoramentos públicos existentes

l) condução

m) zoneamento

CAPÍTULO 1.2.4 - DAS RESTRIÇÕES

Art. 1º - 2.4.01 - Os elementos pesquisados cujos valores, setores fiscais ou coeficientes de aproveitamento sejam excessivamente discrepantes daqueles vigentes, não devem ser utilizados.

Vv - Valor presente (à vista)

E - Valor de entrada

R - Valor da prestação

R - Taxa de desconto

N - Prazo (número de períodos de capitalização)

Art. 1º - 4.1.02 - A taxa de desconto utilizada é composta de duas parcelas:

I - A correção inflacionária relativa ao período de 12 meses anteriores à oferta ou transação;

II - A taxa de juros legais, correspondente a 12% ao ano.

Parágrafo Único - A taxa de desconto utilizada obedece a expressão:

r = c + i

Onde:

Onde:

Im - índice geral de preços - Disponibilidade interna, FGV - Fundação Getúlio Vargas - no mês da oferta ou transação.

I _m-12 - índice geral de preços - Disponibilidade interna, FGV - correspondente a 12 meses anteriores.

i - 12% ao ano ou ainda,

i - 0,949% ao mês = 0,00949

Art. 1º - 4.1.03 - Os procedimentos definidos nos "caput" e parágrafos dos artigos anteriores devem ser adotados mesmo quando declinada a condição "sem juros" na oferta ou transação.

CAPÍTULO 1.4.2 - DA ATUALIZAÇÃO DOS VALORES PARA A DATA DE ELABORAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES - (P.G.V.)

Art. 1º - 4.2.01 - A atualização dos Valores deve ser feita de preferência utilizando-se índices econômicos locais, e na falta destes, índices econômicos gerais.

Parágrafo Primeiro: Os Índices indicados poderão ser: Índice Geral de Preços (IGP), no conceito de Disponibilidade Interna da FGV (Fundação Getúlio Vargas); os Índices de Variação da ORTN, e o Índice de Custo de Vida, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) da Universidade de São Paulo.

Parágrafo Segundo: A adoção de um dos índices na época de elaboração da Planta Genérica de Valores (P.G.V.), deve ser precedida de estudo para determinação da variação mais próxima à valorização imobiliária (de mercado) no período.

Parágrafo Terceiro: No surgimento de novos índices econômicos, que possam refletir melhor a valorização imobiliária, devem os mesmos ser utilizados.

CAPÍTULO 1.4.3 - DO FATOR DE FONTE

Art. 1º - 4.3.01 - Quando os elementos comparativos tiverem com fonte as ofertas de um modo geral, deverá ser efetuado um desconto de 10% no valor declarado, para compensar naturais superestimativas.

CAPÍTULO 1.4.4 - DOS FATORES GEOMÉTRICOS

Art. 1º - 4.4.01 - Para as correções devidas ais fatores geométricos serão usadas as dimensões de testada e profundidade definidas para lote-padrão, constantes da tabela do artigo 1.1.2.01 - ítem c

Art. 1º - 4.4.02 - Para o cálculo do fator testada (F _t ) será utilizada a seguinte expressão:

Onde:

a- testada efetiva do terreno, considerada como projeção de frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas são oblíquas no mesmo sentido, ou como a corda, no caso de frente em curva.

a _r - testada de referência

Art. 1º - 4.4.03 - Define-se profundidade equivalente (P _e ) como a resultante da expressão:

S- área do terreno

a- testada efetiva

Art. 1º - 4.4.04 - Se a profundidade equivalente do lote estiver dentro do intervalo definido pelas profundidades mínima e máxima, recomendadas para a zona avaliatória, não será necessária nenhuma correção.

Art. 1º - 4.4.05 - Nos casos em que a profundidade equivalente for menor do que a profundidade mínima ou maior do que a profundidade máxima da respectiva zona avaliatória, o fator de profundidade (Ft) deverá obedecer as seguintes expressões:

Onde:

Mi - profundidade mínima, na zona avaliatória

Ma - profundidade máxima, na zona avaliatória

Parágrafo Único - Para profundidades maiores que 2Ma, deverá ser mantido o valor por metro quadrado obtido para esse limite.

CAPÍTULO 1.4.5 - DO FATOR PONDERAÇÃO

Art. 1º - 4.5.01 - O valor unitário básico do m ² de determinada zona homogênea se refere a uma situação paradigma, assim considerada em função de determinadas características físicas e melhoramentos públicos.

Art. 1º - 4.5.02 - Para justar as amostras coletadas a essa situação paradigma, o fator ponderação (Fp) deve obedecer a seguinte expressão:

Onde:

fn - fatores de correção utilizados

n - número de fatores de correção

Parágrafo Primeiro - A situação paradigma para o fator topografia (F _top ) refere-se a terreno plano.

Nas demais situações, o fator topografia deve obedecer aos seguintes índices:

Parágrafo Segundo: A situação paradigma para o fator superfície (F _sup ) refere-se a terreno seco.

Nas demais situações, o fator superfícies deve obedecer os seguintes índices:

Parágrafo Terceiro: o fator melhoramento público (F _mp ) deve ser obtido da seguinte expressão:

Onde:

a- somatória das porcentagens referentes aos melhoramentos que a amostra tem a menos do que a situação paradigma.

b - somatória das porcentagens referentes aos melhoramentos que a amostra tem a mais do que a situação paradigma.

I - Foram considerados como valorizantes os seguintes melhoramentos, com as respectivas porcentagens de acréscimo sobre o valor básico:

II - Quando há coincidência entre os melhoramentos apresentados pela amostra e os da situação paradigma, o fator melhoramentos públicos será igual a unidade.

Parágrafo Quarto: A situação paradigma para o fator condução (F _cond ) refere-se à condução próxima.

I - Para a definição dos Índices devem ser considerados a situação geográfica da zona em relação ao centro (polo), o nível de renda da população local e a transitabilidade das vias de acesso.

II - Os Índices a serem aplicados devem ser os seguintes:

CAPÍTULO 1.4.6 - CÁLCULO DO VALOR DO m ² HOMOGENEIZADO

Art. 1º - 4.6.01 - Após serem efetuados todos os cálculos dos fatores de correção, como indicado nos capítulos anteriores, o valor do m ² homogeneizado será obtido através da expressão:

Onde:

V - valor do m ² homogeneizado

Vv - valor a vista do lote

S - área do lote

Fat - fator de atualização

Fof - fator e oferta

Ft - fator testada

Ff - fator profundidade

Fp - fator ponderação

- valor do m ² corrigido dos elementos da amostra contidos no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média.

TÍTULO 2 - LANÇAMENTO DOS VALORES POR FACE DE QUADRA

SECÇÃO 2.1 - DOS PROCEDIMENTOS

CAPÍTULO 2.1.1 - DA METODOLOGIA

Art. 211 - 01 - A cada face de quadra dentro da zona homogênea deverá corresponder um valor unitário do m ^2.

Art. 211 - 02 - Para os lançamentos do valor unitário do m ^2. por face de quadra, serão considerados os aspectos melhoramentos públicos, condução e superfície.

CAPÍTULO 2.1.2 - CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO POR FACE DE QUADRA

Art. 21 - 2.01 - O cálculo do valor unitário básico do m ^2. por face de quadra será a resultante da expressão:

q = VUB X Fp

Onde:

q - valor unitário do m ^2. por face de quadra

VUB - valor unitário básico do m ² da zona homogênea

Fp - fator de ponderação

Art. 21 - 2.02 - O cálculo do fator de ponderação (Fp) será a resultante da expressão:

Onde:

Os valores de fn correspondem a Fmp, Fcond e Fsup, calculados como nos capítulos anteriores.

CAPÍTULO 2.1.3 - DO FATOR ZONEAMENTO

Art. 21 - 3.01 - Quando a zona de uso da face de quadra considerada não coincidir com aquela predominante para a zona homogênea, deverão ser feitos ajustes, os quais terão como base fatores determinados através de levantamento estatísticos feitos com o objetivo de comparar a valorização imobiliária relativa na área em estudo.

Art. 21 - 3.02 - Na impossibilidade de se proceder aos levantamentos estatísticos indicados, recomenda-se o uso dos fatores abaixo, considerados para a situação de predominância da Zona Residencial Singular na zona homogênea.

Parágrafo Único - Se o zoneamento predominante não for Residencial Singular, os fatores devem ser ajustados obedecendo-se a proporcionalidade entre os valores da tabela acima.

CAPÍTULO 2.1.4 - DA CORREÇÃO DEVIDO A POLOS DE VALORIZAÇÃO

Art. 21 - 4.01 - No caso de existirem na face de quadra ou próximo dela, pólos de valorização imobiliária (Centros Comerciais, Centros Culturais e Outros) ou fatores diversos que possam alterar para mais ou para menos o valor do m ^2. , sua influência deverá ser considerada, determinando-se as correções através de pesquisas ou outros procedimentos técnicos adequados.

TÍTULO 3 - DAS GLEBAS

SECÇÃO 3.1 - DA METODOLOGIA

CAPÍTULO 3.1.1 - DO MÉTODO COMPARATIVO

Art. 311 - 01 - Quando se tratar de glebas não loteadas, seu valor é obtido por comparação direta com outras propriedades similares, cujos valores já são conhecidos.

Parágrafo Único - Deverão ser levados em consideração os fatores utilizados para o cálculo do valor unitário básico das zonas homogêneas.

CAPÍTULO 3.1.2 - DO MÉTODO INVOLUTIVO

Art. 31 - 2.01 - Quando se tratar de glebas não loteadas e que não seja possível a utilização do método comparativo, deverá ser aplicado o método involutivo.

Art. 31 - 2.02 - O método involutivo refere-se a variante do método da renda em que o valor da gleba bruta é obtido a partir da receita global de todos os seus lotes (supondo-se então a gleba loteada), deduzidas as despesas de urbanização, de venda e as demais, bem como o lucro do empreendedor.

Parágrafo Único - Para a utilização do método involutivo usa-se a seguinte expressão:

V _g = V _L - D _t - L

Onde:

V _g - valor da gleba

V _{L -} valor total dos lotes

D _t - valor das despesas

L - valor do lucro

Art. 2º - Os elementos constantes dos capítulos anteriores, encontram-se sintetizados na tabela: Pesquisa e Homogeneização de Valores - Cálculo do Valor Unitário Básico - que faz parte integrante dessa Lei.

Art. 3º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

PAÇO MUNICIPAL, 10 DE DEZEMBRO DE 1985

JOSÉ ROBERTO MAGALHÃES TEIXEIRA

Prefeito Municipal