Secretaria Municipal de Justiça
Procuradoria-Geral do Município de Campinas
Coordenadoria de Estudos Jurídicos e Biblioteca
Este texto não substitui o publicado no Diário Oficial do Município - DOM.
INSTRUÇÃO NORMATIVA SMF Nº 10/2021
(Publicação DOM 03/12/2021 p.09)
Dispõe sobre a Instrução e Procedimentos para as Avaliações de Imóveis Urbanos, de que trata o art. 10 da Instrução Normativa SMF nº 08/2021, de 23 de novembro de 2021.
O Secretário Municipal de Finanças , no uso de suas atribuições legais e,
Considerando as disposições da Instrução Normativa SMF nº 08/2021, de 23 de novembro de 2021, que regulamenta os procedimentos para aplicação das disposições dos §§ 2º, 3º e 4º do artigo 16-A da Lei nº 11.111,de 26 de dezembro de 2001, que "dispõe sobre o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial urbana - IPTU, e dá outras providências.";
Considerando que normas complementares sobre avaliações de imóveis urbanos poderão ser editadas para uniformizar a metodologia de cálculo, as pesquisas, o tratamento dos dados e o grau de fundamentação, as orientações para os casos especiais e demais especificações técnicas a serem utilizadas na elaboração do laudo de avaliação de imóveis urbanos, conforme dispõe o art. 10 da referida Instrução Normativa,
EXPEDE A SEGUINTE INSTRUÇÃO NORMATIVA:
Art. 3º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
Campinas, 02 de dezembro de 2021
AURÍLIO SERGIO COSTA CAIADO
SECRETÁRIO MUNICIPAL DE FINANÇAS
ANEXO
INSTRUÇÃO E PROCEDIMENTOS PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Os laudos técnicos de avaliação imobiliária relacionados ao § 4º do art.16-A da Lei Municipal nº 11.111, de 26 de dezembro de 2001, obedecerão aos seguintes critérios:
A vistoria do bem avaliando será necessária para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação.
A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, valorizantes ou desvalorizantes.
1.1 Caracterização do terreno
a) Localização - situação no contexto urbano e via pública com indicação de limites e divisas, definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
b) Aspectos físicos - dimensões, forma, topografia, consistência do solo;
c) Infraestrutura urbana disponível;
d) Equipamento comunitário disponível;
e) Utilização atual e vocação, em confronto com as restrições físicas e legais quanto à ocupação e ao aproveitamento;
f) Outras situações relevantes.
1.2 Caracterização da região
a) Aspectos econômicos: análise das condições socioeconômicas, quando relevantes para o mercado;
b) Aspectos físicos: relevo e consistência do solo;
c) Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e polos de influência da região;
d) Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da lei de zoneamento que rege o uso e ocupação do solo;
e) Infraestrutura urbana: pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de gás canalizado, de telefone iluminação pública, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais, etc.;
f) Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços;
g) Equipamento comunitário e de serviços à população: segurança, educação, saúde, cultura, lazer, templos religiosos etc.;
Deve-se analisar sucintamente o comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel a ser avaliado.
A metodologia aplicável à avaliação de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente:
- Da natureza do bem avaliando;
- Da finalidade da avaliação (explicitada no laudo junto ao valor encontrado);
- Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado;
- Do prazo para sua execução.
Os laudos apresentados deverão utilizar o método comparativo direto de dados de mercado, podendo ser o tratamento por fatores ou o tratamento científico (inferência estatística).
O tratamento por fatores utiliza a homogeneização dos valores das amostras de mercado com base em fatores e critérios, fundamentados por estudos e análise estatística dos resultados.
O tratamento baseado em regressão linear (inferência estatística) utiliza a metodologia científica, que induz a um modelo validado para o comportamento do mercado.
3.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços.
A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística.
3.1.1 Pesquisa de dados
Principal etapa do processo avaliatório e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e vistoria de dados amostrais.
3.1.2 Planejamento da pesquisa
O planejamento da pesquisa define a abrangência da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de sua coleta e compilação, com utilização de fichas, planilhas, roteiro de entrevistas, entre outros.
Caracteriza e delimita a região na qual o bem avaliando está inserido, para a obtenção de uma amostra representativa de dados de mercado a ele semelhantes.
3.1.3 Coleta de dados
Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de negociações realizadas, contemporâneos à data de referência, com suas principais características físicas, econômicas e de localização e investigação do mercado.
É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado e com atributos comparáveis aos do bem avaliando.
Serão considerados semelhantes elementos que:
a) Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes às do bem avaliando;
b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível do centroide amostral;
c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, glebas, etc.);
d) Em relação ao bem avaliando, sempre que possível, tenham dimensões compatíveis;
Além destas condições de semelhança, observar que:
e) As referências de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as informações devem ser cruzadas e averiguadas para utilização da mais confiável;
f) As fontes de informação estejam identificadas, de forma a possibilitar a confirmação das mesmas: site (link), anunciante, código do anúncio do imóvel, tipo do imóvel, área de terreno, preço/valor, data e outros.
g) No caso de insuficiência de dados semelhantes, possam ser coletados outros de condições distintas para estudos ou fundamentações complementares;
h) Nos preços ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que possível quantificadas pelo confronto com dados de transações;
i) Os dados referentes às ofertas contemplem, sempre que possível, o tempo de exposição no mercado.
j) Não serão admitidos como dados de mercado opiniões, mesmo que emitidas por agentes do mercado imobiliário.
3.1.4 Vistoria dos elementos amostrais
É condição mínima a vistoria externa dos elementos comparativos.
3.1.5 Tratamento de Dados
A verificação da representatividade da amostra em relação ao avaliando pode ser feita pela sumarização das informações na forma de gráficos ou tabelas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra e a inserção das variáveis-chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral.
A exclusão prévia de elementos amostrais deve ser justificada.
Caso seja constatado que o tempo de exposição de algum dado comparativo seja longo, esta característica deve ser corrigida pela aplicação de fator redutor ao preço ofertado, adicional ao fator oferta.
No tratamento dos dados podem ser utilizadas as ferramentas analíticas, "tratamento por fatores" e "inferência estatística", a serem adotadas em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis.
Na aplicação do método comparativo direto para a obtenção do valor de mercado, é recomendável o tratamento por fatores em amostras homogêneas no qual são observadas as condições de semelhança definidas na coleta de dados. Para amostras heterogêneas é recomendável a utilização de inferência estatística, desde que as diferenças sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interações.
Em qualquer tratamento adotado, o poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, devendo apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.
Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentação dos princípios básicos e interpretação dos modelos adotados.
No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são levadas em conta. É admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório. No valor original do elemento devem ser considerados, quando aplicáveis:
- A elasticidade de preços representada pelo fator oferta.
- A transformação de preços à vista e a prazo.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos respectivos ajustes, verificar-se que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação dos dados que o conjunto original, devendo refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal, com a consideração de:
- Localização;
- Fatores de forma (testada, profundidade, terrenos populares).
4.1 Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.
4.2 Fator localização
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, deverá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal.
Deverão ser evitadas amostras de mercado com índices fiscais aquém da metade ou além do dobro do índice fiscal do avaliando.
Os fatores referentes à localização devem incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno.
4.3 Fatores aplicáveis ao valor de terrenos
As fórmulas dos fatores, previstas neste termo, estão relacionadas com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condição de transportar os valores estimados para a situação paradigma.
4.3.1 Fatores profundidade e testada
As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores:
a ) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma).
- Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00
- Se a profundidade equivalente (Pe) for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula:
Cp = (Pmi / Pe )p
- Para Pe inferior a 1/2 Pmi adota-se:
Cp = (2) p
- Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma (Pma < Pe < 3Pma), a fórmula a ser empregada é a seguinte:
Cp =1/ [(Pma /Pe) + {[1-( Pma /Pe )] . (Pma / Pe) p }]
- Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma
b ) Testada: função exponencial da proporção entre a frente projetada (Fp) e a de referência (Fr), pela seguinte expressão:
Cf = (Fr / Fp) f , dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr
Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influência por profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de áreas, estabelecidos para cada zona, estão resumidos nas Tabelas 4.3A.
4.3.2 Fator Terrenos Populares
Em zona popular (1a zona) aplica-se somente o fator área, utilizado dentro dos limites de áreas previstos, sem aplicação dos fatores testada e profundidade, pela seguinte fórmula:
Ca = (A/125) 0,20 , onde A = área do comparativo
A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.
Fatores aplicáveis às expressões previstas em 4.4
Nota: Os terrenos devem ser avaliados levando-se em consideração as várias possibilidades de aproveitamento, através de desmembramento de lotes ou remembramento, no caso de pertencerem ao mesmo proprietário.
TABELA 4.3A - Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos
Observações: Para terrenos com áreas fora do intervalo definido, estudar a influência da área. Para estes casos, recomenda-se a utilização do método comparativo direto de mercado por inferência estatística (capítulo 5).
4.4 Aplicação dos fatores
Na aplicação dos fatores, devem ser observados os seguintes princípios e expressões:
1 As fórmulas dos fatores, previstos nesta instrução, devem ser aplicadas na forma de somatório, após a consideração do fator oferta, conforme fórmulas abaixo:
a ) Na homogeneização (tratamento dos dados da pesquisa): ajustar os dados da pesquisa à situação paradigma:
Vu= Vo x {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]}
b ) Na avaliação (determinar o Valor do Terreno Avaliando): ajustar o valor médio obtido na situação paradigma para as condições do avaliando:
Vt = Vu / {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]} x At
Onde:
Vu= Valor Básico unitário (estimado na situação paradigma, após ajuste por fatores).
Vo = Valor de Oferta (ou preço observado)
VT = Valor do Terreno (deduzido após a incidência de seus respectivos fatores em relação à situação paradigma) .
At = Área do terreno
F1, F2, F3,..Fn= Fatores ou Coeficientes de Testada (Cf), de Profundidade (Cp), Localização (FL), etc.....
2 São considerados discrepantes elementos cujos valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou dobro. Não obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso a discrepância persista após a aplicação dos fatores mais representativos como localização para terrenos, desde que validados preliminarmente, conforme item 4 abaixo.
3 Não podem existir erros de especificação no tratamento por fatores, isto é, todas as características importantes que denotem heterogeneidade entre os dados analisados devem estar incorporadas e nenhuma característica irrelevante pode estar presente no tratamento.
4 Os fatores obrigatórios apresentados (localização, área, testada e profundidade) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condições de serem homogeneizantes, comprovadas através da redução de coeficiente de variação. O modelo que melhor representa o comportamento de mercado não é, necessariamente, o que possui o menor coeficiente de variação. O fator que, de "per si", indicar a heterogeneização da amostra, só deve ser eliminado na aplicação conjunta de todos os fatores.
5 Somente após a validação do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dados homogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos:
a ) Calcula-se a média dos valores unitários homogeneizados;
b ) Adota-se como intervalo de elementos homogêneos, aquele definido entre os limites de 30%, para mais ou para menos, do respectivo valor médio;
c ) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, adota-se essa média como representativa do valor unitário de mercado;
d ) Caso contrário, procura-se o elemento que, em módulo, esteja mais afastado da média, sendo o mesmo excluído da amostra. Após a exclusão, procede-se como em a) e b), definindo-se novos limites;
e ) Se elementos anteriormente excluídos passarem a estar dentro dos novos limites devem ser reincluídos;
f ) Este processo deve ser reiterado até que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30% em torno da última média;
g ) Se houver coincidência de mais de um elemento a ser excluído na etapa d), deve-se excluir apenas um, devidamente justificado;
Não são considerados elementos semelhantes ao avaliando aqueles cujos valores unitários, após a aplicação do conjunto de fatores, resultem numa amplitude de homogeneização aquém da metade ou além do dobro do valor original de transação (descontada a incidência do fator oferta quando couber).
4.5 Procedimento específico
4.5.1 Avaliação de terrenos em zonas de incorporações
Em princípio, só devem ser utilizados como elementos comparáveis os diretamente incorporáveis. Se esta condição não for atendida, estudar a relação entre valores unitários dos terrenos incorporáveis com:
- Terrenos passíveis de incorporações por agrupamento com lotes contíguos
- Terrenos que não permitem incorporações
Os valores unitários são homogeneizados em função da localização. A influência de áreas acima dos limites previstos na Tabela 4.3A deve ser estudada a parte.
4.6 Apresentação do valor final do imóvel
É permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. Deve ser citada nessa apresentação a finalidade e a data de referência.
4.7 Campo de arbítrio
O campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de até 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação (por exemplo, a média). O avaliador pode utilizar o campo de arbítrio da avaliação, desde que devidamente fundamentado pela existência de características relevantes do avaliando, não contempladas no tratamento dos elementos amostrais.
O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de 80% calculado para definir o grau de precisão da estimativa.
Para o cálculo do ajuste dentro do campo de arbítrio, de características contempladas na instrução (área, testada, profundidade, esquina, topografia e consistência), recomenda-se a observação dos percentuais calculados pelos respectivos fatores.
5.1 Introdução
A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise de regressão.
No modelo linear, para representar o mercado, a variável dependente é expressa por uma combinação linear das variáveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais, acrescida de erro aleatório, oriundo de:
x efeitos de variáveis não detectadas e de variáveis irrelevantes não incluídas no modelo;
x imperfeições acidentais de observação ou de medida;
x variações do comportamento humano, como habilidades diversas de negociação, desejos, necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades, diferenças de poder aquisitivo, diferenças culturais, entre outros
Com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística.
Na modelagem devem ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis dependentes e independentes, com base no conhecimento que o avaliador tem a respeito do mercado, quando serão formuladas as hipóteses nulas e alternativa para cada parâmetro.
5.2 Pressupostos básicos
Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regressão, de observar os seus pressupostos básicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne à sua especificação, normalidade, homocedasticidadede, não-multicolinearidade, não-autocorrelação, independência e inexistência de pontos atípicos, com o objetivo de obter avaliações não tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial as seguintes:
a) para evitar a micronumerosidade, o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis independentes (k):
onde:
ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis dicotômicas e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos ajustados; recomenda-se que as características específicas do imóvel avaliando estejam contempladas na amostra utilizada em número representativo de dados de mercado;
b) atentar para o equilíbrio da amostra, com dados bem distribuídos para cada variável no intervalo amostral;
c) os erros são variáveis aleatórias com variância constante, ou seja, são homocedásticos;
d) os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal;
e) os erros são não autocorrelacionados, isto é, são independentes sob a condição de normalidade;
f) o avaliador deve se empenhar para que as variáveis importantes estejam incorporadas no modelo - inclusive as decorrentes de interação - e as variáveis irrelevantes não estejam presentes;
(Para justificar o valor escolhido dentro do campo de arbítrio, o avaliador pode utilizar um modelo auxiliar com a reintrodução de variáveis recusadas no teste da hipótese nula.)
g) em caso de correlação linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variáveis independentes, isto é, multicolinearidade, deve-se examinar a coerência das características do imóvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilização do modelo em caso de incoerência;
h) não devem existir correlações evidentes entre o erro aleatório e as variáveis independentes do modelo, ou seja, o gráfico de resíduos não deve sugerir evidências de regularidade estatística com respeito às variáveis independentes;
i) possíveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada à apresentação de justificativas.
5.2.1 Verificação dos pressupostos do modelo
5.2.1.1 Linearidade
Recomenda-se a análise, primeiramente, do comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformação a adotar.
Existem formas estatísticas de se buscar a transformação mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox.
As transformações utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possível, refletir o comportamento do mercado, com preferência pelas transformações mais simples de variáveis, que resultem em modelo satisfatório.
Após as transformações realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construção de gráficos dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente, com as respectivas transformações.
5.2.1.2 Normalidade
A verificação da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas:
a) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal;
b) pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ -2; +2 ].
c) pela comparação da frequência relativa dos resíduos amostrais padronizados nos intervalos de [ -1; +1 ],
[-1,64; +1,64 ] e [ -1,96; +1,96 ], com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % e 95 %;
d) pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante;
e) pelos testes de aderência não-paramétricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera.
5.2.1.3 Homocedasticidade
A verificação da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos:
a) análise gráfica dos resíduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido;
b) pelos testes de Park e de White.
5.2.1.4 Verificação da autocorrelação
O exame da autocorrelação deve ser precedido pelo pré-ordenamento dos elementos amostrais, em relação aos valores ajustados e, se for o caso, às variáveis independentes possivelmente causadoras do problema.
Sua verificação pode ser feita, entre outros procedimentos, pela análise do gráfico dos resíduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido.
5.2.1.5 Colinearidade ou multicolinearidade
Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes provoca degenerações no modelo e limita a sua utilização. As variâncias das estimativas dos parâmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitação da hipótese nula e a eliminação de variáveis fundamentais.
Para verificação da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlações, que espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80. Como também é possível ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a
matriz de correlação apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, verificar o correlacionamento de cada variável com subconjuntos de outras variáveis independentes, por meio de regressões auxiliares, como pela análise de variância por partes.
Para tratar dados na presença de multicolinearidade, é recomendável que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliação da amostra ou adoção de técnicas estatísticas mais avançadas, a exemplo do uso de regressão de componentes principais.
Nos casos em que o imóvel avaliando segue os padrões estruturais do modelo, a existência de multicolinearidade pode ser negligenciada.
5.2.1.6 Pontos influenciantes ou "outliers"
A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico dos resíduos versus cada variável independente, como também em relação aos valores ajustados, ou usando técnicas estatísticas mais avançadas, como a estatística de Cook ou a distância de Mahalanobis para detectar pontos influenciantes.
5.3 Testes de significância
O nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos (aqueles não citados na Tabela 6.2A) não deve ser superior a 10 %.
A significância de subconjuntos de parâmetros, quando pertinente, pode ser testada pela análise da variância por partes.
5.4 Poder de explicação
Em uma mesma amostra, a explicação do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinação.
Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do número de variáveis independentes e não leva em conta o número de graus de liberdade perdidos a cada parâmetro estimado, deve-se considerar o coeficiente de determinação ajustado.
5.5 Variáveis dicotômicas
Toda variável que possa assumir apenas dois valores deve ser tratada como variável dicotômica, vedada a extrapolação ou interpolação nessa situação.
É usual a variável dicotômica assumir os valores 0 e 1.
5.6 Códigos alocados
Os critérios da construção dos códigos alocados devem ser explicitados, com a descrição necessária e suficiente de cada código adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do imóvel avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma característica estejam agrupados no mesmo
item da escala.
A escala será composta por números naturais consecutivos em ordem crescente (1, 2, 3...), em função da importância das características possíveis na formação do valor, com valor inicial igual a 1. Não é necessário que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posições da escala construída.
Recomenda-se a utilização prévia da análise de agrupamento de dados para a construção dos códigos alocados.
É vedada a extrapolação de variáveis expressas por códigos alocados.
5.7 Códigos ajustados
Admite-se que os códigos sejam extraídos da amostra por meio de modelo de regressão com a utilização de variáveis dicotômicas, desde que haja pelo menos três dados por característica.
É vedada a extrapolação ou a interpolação de variáveis expressas por códigos ajustados.
5.8 Diferentes agrupamentos
No caso de utilização no mesmo modelo de regressão de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localização, usos etc.), recomenda-se verificar a independência entre os agrupamentos, entre as variáveis utilizadas e possíveis interações entre elas.
5.9 Apresentação do modelo
A variável dependente no modelo de regressão deve ser apresentada no laudo na forma não transformada.
5.10 Avaliação intervalar
A avaliação intervalar tem como objetivo estabelecer, quando solicitado pelo contratante, um intervalo de valores admissíveis em torno da estimativa de tendência central ou do valor arbitrado.
x Quando for adotada a estimativa de tendência central, o intervalo de valores admissíveis deve estar limitado simultaneamente:
a) ao intervalo de predição ou ao intervalo de confiança de 80 % para a estimativa de tendência central (O intervalo de confiança será utilizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar preços, utiliza-se o intervalo de predição).
b) ao campo de arbítrio +/- 15%.
x Quando for adotado o valor arbitrado, o intervalo de valores admissíveis deve estar limitado simultaneamente:
a) ao intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual à do intervalo de predição ou ao intervalo de confiança de 80% para a estimativa de tendência central. O intervalo de confiança será utilizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar preços, utiliza-se o intervalo de predição.
b) ao campo de arbítrio de +/- 15% em torno da estimativa de tendência central.
No caso de utilização do valor arbitrado, este fato deverá ser citado e não será calculada a probabilidade associada ao intervalo.
A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis.
Podem ser definidas quanto à fundamentação e/ou precisão.
A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho.
A fundamentação das avaliações obedecerá à classificação prevista nos itens 6.1 e 6.2. Todos os cálculos de formação de valores devem estar explicitados no laudo.
O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite à avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori.
6.1 Requisitos para fundamentação no Tratamento por Fatores
Tabela 6.1A - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Para atingir o Grau III são obrigatórias:
a) Apresentação do laudo na modalidade completa;
b) Identificação completa dos endereços dos dados de mercado, bem como das fontes de informação;
c) Valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendência central.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) Na Tabela 6.1A, identificam-se três campos (graus III, II e I) e itens;
b) O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos;
c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 6.1B a seguir:
Tabela 6.1B - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
6.2 Requisitos para fundamentação na Inferência estatística (regressão linear)
Tabela 6.2A - Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Para atingir o grau III, são obrigatórias:
a Apresentação do laudo na modalidade completa;
b Apresentação da análise do modelo no laudo de avaliação, com a verificação da coerência do comportamento da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do
ponto de estimação.
c Identificação completa dos endereços dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes
de informação;
d Adoção da estimativa de tendência central.
É permitida a utilização de tratamento prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização, desde que fundamentado (exemplo: aplicação do fator oferta para a transformação de preços de oferta para as condições de transação).
Recomenda-se a não extrapolação de variáveis que presumivelmente explicariam a variação dos preços e que não foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbítrio não for suficiente para as compensações necessárias na estimativa de valor.
O avaliador deve analisar o modelo, com a verificação da coerência da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimação.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a ) Na Tabela 6.2A, identificam-se três campos (graus III, II e I) e seis itens;
b ) O atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c ) O enquadramento global do laudo quanto à fundamentação deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 6.2B.
No caso de amostras homogêneas, será adotada a Tabela 6.2A, com as seguintes particularidades:
a ) Serão admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade;
b ) Será atribuído o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regressão.
Tabela 6.2B - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
6.2.1 Recomendações para a aplicação da inferência estatística:
Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas.
As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
a ) Pelo emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias para descrever as diferenças qualitativas, com estudo das eventuais interações daí decorrentes;
b ) Pelo emprego de variáveis proxy utilizadas para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado e por isso que não devem ser confundidas com a atribuição de códigos alocados, nem obtidas de relações ou conceitos deduzidos da própria amostra, exemplo:
índices fiscais.
c ) Por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da amostra, cujo modelo intermediário gerador dos códigos deve constar no laudo de avaliação;
d ) Códigos alocados, excepcionalmente toleráveis, quando fundamentados, de acordo com capítulo 5.
Na utilização de variáveis dicotômicas, códigos ajustados ou códigos alocados nos modelos de regressão o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis independentes (k):
onde:
ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis dicotômicas e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos ajustados.
6.3 Graus de precisão no caso de homogeneização através de tratamento por fatores ou da utilização de inferência estatística.
Serão enquadrados na tabela a seguir:
Tabela 6.3A - Graus de precisão no caso de homogeneização através de tratamento por fatores ou da utilização de inferência estatística
Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.
Os casos em que a redução do valor do metro quadrado de terreno for em decorrência dos fatos especificados abaixo, deverão ser atendidos os seguintes critérios:
7.1 Áreas contaminadas:
Apresentar as restrições de uso da área, em conjunto, com documentação comprobatória expedida pela CETESB.
Caso haja possibilidade, deve-se utilizar o Método Comparativo Direto com dados de mercado com características semelhantes, na região do avaliando.
Na falta de pesquisas de mercado de imóveis com características semelhantes, o cálculo do Método Comparativo Direto deverá ser realizado com dados de mercado da região. E, após, sugere-se a aplicação da metodologia que melhor se enquadra no imóvel:
Passivo ambiental (PA):
Vt = Va - PA
Onde:
Vt = Valor do terreno do imóvel.
Va = Valor avaliado da área calculado pela metodologia dos capítulos 4 ou 5 deste termo de referência.
PA = Valor do passivo ambiental.
Área equivalente (Aeq):
Na região do avaliando, o avaliador deverá calcular, conforme legislação específica vigente, o potencial construtivo útil "P1" da área gravame (Ag), desconsiderando-se o gravame, e ainda o potencial construtivo útil "P2", que se refere ao potencial que pode ser transferido para a área sem o gravame (At2).
Os lotes com área ambiental restritiva, deverão ser avaliados utilizando-se o conceito de área equivalente, calculada conforme abaixo:
Aeq = At2 + 0,10 x Ag
Onde:
Aeq = área equivalente do lote considerando-se a restrição ambiental.
At2 = área do lote, desconsiderando-se a restrição ambiental.
Ag = área com restrição ambiental (gravame).
P1 = potencial construtivo útil da Ag, desconsiderando-se a restrição ambiental.
P2 = potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote.
O potencial construtivo é a área máxima de construção permitida para uma edificação.
Para o cálculo do Potencial Construtivo seguir os seguintes passos:
1) Verificar no site do Zoneamento Campinas (https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/) qual o zoneamento, as permissões de ocupação e os usos do imóvel. Informação disponível clicando em "Mais Informações" no site.
2) Consultar na Lei Complementar nº 208/2018, os coeficientes de aproveitamento, as ocupações, as tipologias, os usos e/ou alguma eventual restrição específica para o imóvel.
3) Considerar nos cálculos do potencial construtivo a tipologia de ocupação com maior potencial construtivo, independente da construção existente no local, e o coeficiente de aproveitamento máximo.
Deverá ser utilizado a área equivalente "Aeq", para proceder a avaliação do lote sujeito à restrição ambiental, considerando o valor unitário de terreno avaliado conforme capítulos 4 ou 5 deste termo.
Vt = Vua x Aeq
Onde:
Vt = Valor do terreno do imóvel;
Vua = Valor unitário avaliado da área calculado pela metodologia dos capítulos 4 ou 5 deste termo de referência.
Aeq = Área equivalente do lote considerando-se a restrição ambiental.
7.2 Área de Preservação Permanente (APP):
Apresentar o Termo de Preservação de Área Verde - TPAV expedido pela SMVDS.
Caso haja possibilidade, deve-se utilizar o Método Comparativo Direto com dados de mercado com características semelhantes, na região do avaliando.
Na falta de pesquisas de mercado de imóveis com características semelhantes, o cálculo do Método Comparativo Direto deverá ser realizado com dados de mercado da região. E, após, sugere-se a aplicação da metodologia de Área Equivalente:
Área equivalente (Aeq):
Na região do avaliando, o avaliador deverá calcular, conforme legislação específica vigente, o potencial construtivo útil "P1" da área gravada (Ag), desconsiderando-se o gravame, e ainda o potencial construtivo útil "P2", que se refere ao potencial que pode ser transferido para a área sem o gravame (At2).
Os lotes com área ambiental restritiva, deverão ser avaliados utilizando-se o conceito de área equivalente, calculada conforme abaixo:
Se 0,80 x (P2/P1) > 0,10
Aeq = At2 + 0,80 x (P2/P1) x Ag
Se 0,80 x (P2/P1) 0,10
Aeq = At2 + 0,10 x Ag
Onde:
Aeq = área equivalente do lote considerando-se a restrição ambiental.
At2 = área do lote, considerando-se a restrição ambiental.
Ag = área com restrição ambiental;
P1 = potencial construtivo útil da Ag, desconsiderando-se a restrição ambiental;
P2 = potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote.
O potencial construtivo é a área máxima de construção permitida para uma edificação.
Para o cálculo do Potencial Construtivo seguir os seguintes passos:
1) Verificar no site do Zoneamento Campinas (https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/) qual o zoneamento, as permissões de ocupação e os usos do imóvel. Informação disponível clicando em "Mais Informações" no site.
2) Consultar na Lei Complementar nº 208/2018, os coeficientes de aproveitamento, as ocupações, as tipologias, os usos e/ou alguma eventual restrição específica para o imóvel.
3) Considerar nos cálculos do potencial construtivo a tipologia de ocupação com maior potencial construtivo, independente da construção existente no local, e o coeficiente de aproveitamento máximo.
Deverá ser utilizado a área equivalente "Aeq", para proceder a avaliação do lote sujeito à restrição ambiental, considerando o valor unitário de terreno avaliado conforme capítulos 4 ou 5 deste termo.
Vt = Vua x Aeq
Onde:
Vt = Valor do terreno do imóvel;
Vua = Valor unitário avaliado da área calculado pela metodologia dos capítulos 4 ou 5 deste termo de referência.
Aeq = Área equivalente do lote considerando-se a restrição ambiental.
7.3 Fenômenos geológicos-geotécnicos adversos:
Apresentar o Termo Técnico de Referência do Laudo Geológico Geotécnico conforme Resolução 03/2020, o qual estará sujeito a análise da SMVDS.
Caso haja possibilidade, deve-se utilizar o Método Comparativo Direto com dados de mercado com características semelhantes, na região do avaliando.
Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoção das seguintes depreciações:
| Situação | Depreciação |
| Seco / consistente / adequada capacidade de suporte | - |
| Brejoso / mole / baixa capacidade de suporte | 50% |
Em áreas de grande porte, devem ser aplicados a depreciação somente nas áreas diretamente afetadas.
7.4 Escoamento de águas pluviais (inundações/enchentes/alagamentos)
As regiões sujeitas à inundações são aquelas em que por insuficiência do sistema de drenagem superficial, ocorrem alagamentos durantes as estações de chuvas.
Para terrenos localizados nestas regiões, deverá ser procedida pesquisa somente com elementos provenientes deste mesmo local em que se encontra o avaliando.
Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoção das seguintes depreciações:
| Situação | Depreciação |
| Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado periodicamente pela inundação. | 30% |
| Terreno permanentemente alagado | 50% |
Em áreas de grande porte, deverá ser aplicada a depreciação somente nas áreas diretamente afetadas.
7.5 Topografia desfavorável
Os terrenos com topografia desfavorável são aqueles que a topografia natural ou morfologia do terreno, cuja influência do aclive ou declive do terreno avaliando (terreno nu ou vago), posicionado o observador de frente para o imóvel a partir do logradouro público principal, implica em sua desvalorização.
Em zonas de incorporação o avaliador deverá analisar se o declive ou aclive existente pode resultar em economia de escavações, muros de arrimo, atirantamentos, etc.
Deve ser apresentado levantamento planialtimétrico, com perfil do terreno do imóvel, realizado por profissional capacitado e em conformidade com as normas técnicas.
Para terrenos localizados nestas regiões, deverá ser procedida pesquisa somente com elementos provenientes do mesmo local em que se encontra o avaliando.
Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoção das seguintes depreciações:
| Situação | Depreciação |
| Declive acima de 30% | 30% |
| Em aclive acima de 30% | 15% |
Em áreas de grande porte, deve ser aplicada a depreciação somente nas áreas diretamente afetadas.
7.6 Áreas com demais restrições ambientais
Para Os imóveis com áreas ambientais, com ou sem restrições e/ou danos ambientais, primeiramente, deverá ser avaliado se esta área traz algum benefício ambiental ao imóvel. Havendo valorização, esta deve ser somada ao valor do imóvel, como, por exemplo, os casos de vegetação, lagos, rios e nascentes, que proporcionam acréscimo de qualidade ao meio atrópico: conforto, bem-estar, lazer, saúde ou cultura.
A existência de água aflorante no solo, em decorrência do nível elevado de lençol freático ou de ações da natureza, tais como inundações periódicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos, pode ser considerada como desvalorizante, condição essa que deve ser verificada no mercado da vizinhança do elemento avaliando.
Nos lotes contíguos a córregos, deve ser observada a restrição legal pertinente.
Para terrenos com alguma restrição e/ou dano ambiental, deverá ser procedida pesquisa somente com elementos provenientes deste mesmo local em que se encontra o avaliando.
Na falta de pesquisas de mercado de imóveis com características semelhantes, o cálculo do Método Comparativo Direto deverá ser realizado com dados de mercado da região. E, após, sugere-se a aplicação da metodologia que melhor se enquadra no imóvel:
Em áreas de grande porte, devem ser aplicados a depreciação abaixo somente nas áreas diretamente afetadas:
| Situação | Depreciação |
| Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado periodicamente pela inundação. | 30% |
| Terreno permanentemente alagado (lagos, rios, etc). | 50% |
| Terreno brejoso / mole / baixa capacidade de suporte | 50% |
Passivo ambiental (PA):
Vt = Va - PA
Onde:
Vt = Valor do terreno do imóvel.
Va = Valor avaliado da área calculado pela metodologia dos capítulos 4 ou 5 deste termo de referência.
PA = Valor do passivo ambiental.
Área equivalente (Aeq):
Na região do avaliando, o avaliador deverá calcular, conforme legislação específica vigente, o potencial construtivo útil "P1" da área gravame (Ag), desconsiderando-se o gravame, e ainda o potencial construtivo útil "P2", que se refere ao potencial que pode ser transferido para a área sem o gravame (At2).
Os lotes com área ambiental restritiva, deverão ser avaliados utilizando-se o conceito de área equivalente, calculada conforme abaixo:
Onde:
Aeq = área equivalente do lote considerando-se a restrição ambiental.
At2 = área do lote, desconsiderando-se a restrição ambiental.
Ag = área com restrição ambiental (gravame).
P1 = potencial construtivo útil da Ag, desconsiderando-se a restrição ambiental.
P2 = potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote.
O potencial construtivo é a área máxima de construção permitida para uma edificação.
Para o cálculo do Potencial Construtivo seguir os seguintes passos:
1) Verificar no site do Zoneamento Campinas (https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/) qual o zoneamento, as permissões de ocupação e os usos do imóvel. Informação disponível clicando em "Mais Informações" no site.
2) Consultar na Lei Complementar nº 208/2018, os coeficientes de aproveitamento, as ocupações, os usos e/ou alguma eventual restrição específica para o imóvel.
3) Considerar nos cálculos do potencial construtivo a tipologia de ocupação com maior potencial construtivo, independente da construção existente no local, e o coeficiente de aproveitamento máximo.
Deverá ser utilizado a área equivalente "Aeq", para proceder a avaliação do lote sujeito à restrição ambiental, considerando o valor unitário de terreno avaliado conforme capítulos 4 ou 5 deste termo.
Vt = Vua x Aeq
Onde:
Vt = Valor do terreno do imóvel;
Vua = Valor unitário avaliado da área calculado pela metodologia dos capítulos 4 ou 5 deste termo de referência.
Aeq = Área equivalente do lote considerando-se a restrição ambiental.
O Laudo de avaliação deve conter todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável e apresentar:
a) visitas in loco com registro fotográfico do local;
b) finalidade/objetivo;
c) identificação do imóvel com o código cartográfico e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização;
d) caracterização da região;
e) metodologia utilizada;
f) apresentação do tratamento dos dados, contendo as características/dimensões das amostras de mercado, preço ofertado, valor da venda, imagem, localização e a fonte da informação, detalhamento dos cálculos e justificativas sobre resultado obtido;
g) apresentar as planilhas de cálculos, tabelas e quaisquer referências utilizadas;
h) resultado da avaliação e sua data de referência i) matrícula atualizada do imóvel;
j) qualificação completa e apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) para profissionais do CREA e CAU;
k) Selo Certificador, fixado nas respectivas vias do laudo técnico e Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário ou Cartão de Identidade de Avaliador Imobiliário para profissionais do CRECI;
l) estar em conformidade com este Termo de Referência para Avaliações de Imóveis Urbanos.
a ) Deve ser apresentado arquivo digital em formato "xlsx" de todos os dados da amostra de mercado utilizados na elaboração do laudo de avaliação, os dados devem conter todos os campos e estar na mesma sequência do modelo de arquivo digital constante na Tabela 9A deste Termo b ) No caso de ser apresentado código cartográfico inválido ou inexistente de um ou mais dados da amostra, deve ser apresentado também o arquivo digital com a localização dos imóveis no formato geopackage ou shapefile (no sistemas de coordenadas Sirgas 2000 / UTM zone 23S) ou no formato kmz (Google Earth).
c ) Deve ser apresentada imagem no formato "jpg" ou "png" do anuncio, que deve ser denominada com o código cartográfico do imóvel.
Observação: O código cartográfico dos imóveis poderá ser obtido através do link: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/
TABELA 9 A - AMOSTRAS DE MERCADO